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商品房下行拐点已确立楼市寻找新平衡

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发表于 2011-12-13 08:10:45 |只看该作者 |倒序浏览

“11月份，商业地产市场也下来了，身边拥有千万资金的投资人都不再出手。现在业内的普遍预期是，明年一季度，北京、上海等一线城市的核心区，房价将有一跌，而且幅度不会小。”长期从事商业地产投融资的高和投资董事长苏鑫在近期举行的一场内部沙龙上坦言。而住建部政策研究中心主任秦虹认为，今年11月的拐点意义非常显著，“11月以前，楼市成交量萎缩主要集中在一线城市，但11月份，二三线城市乃至其下辖的县城，商品房成交量全都下来了。”
与此相对应，全国性布局的一线房企在11月份出现合约销售额集体跳水的现象。销售额排名前20位的房企中，绝大多数房企11月的销售金额同比环比均出现下滑；中海地产、保利地产等房企11月销售金额同比跌幅逾20%。业内专家认为，商品房全面下行拐点已经确立，明年商品房销售额、新开工面积、土地购置面积、开发投资额等一系列指标都有可能出现负增长。受预期悲观影响，昨日沪深股市房地产板块跌幅居首。
“避风港”失守
持有数亿元资金仍在观望的山西投资客曹先生，暗自庆幸自己在9月份经历的一场车祸。“那时候，我正在北京看一宗商业项目，一场有惊无险的车祸让我在医院躺了半个月，投资计划最后也放弃了。回头看，如果没有那场车祸，9月份我肯定会投项目，那现在就难受了。”
11月，曾经被业内视为资金避风港的商业地产也开始遭遇楼市寒流。北京、上海、深圳、广州等一线城市的商用物业项目，成交量环比跌幅普遍超过20%。数据显示，11月，深圳一手商铺成交面积环比下降23%；北京商用项目（写字楼、商铺）共成交11.65万平方米，环比减少9万平方米。
地产入冬，投资下行。国家统计局最新数据显示，今年1-11月，全国完成房地产开发投资55,483亿元，同比增长29.9%，增幅较前10个月下降1.2个百分点。11月单月的投资同比增速达20.1%，较10月下降4.9个百分点，继续创出年内新低。业内预计，12月房地产开发投资增速将进一步放缓。
据中国证券报记者统计，2001年11月以来的十年间，我国房地产开发投资额的月度同比增幅仅在2009年2月-12月低于20%，而那时正是全球金融危机最为严重之际。
由于投资趋冷，房地产行业开始步入“不景气”区间。11月，全国房地产开发景气指数为99.87，比10月份回落0.40点，这是自今年6月以来连续6个月下滑，并自2009年7月以来首次跌破100这一景气荣枯线。该指数在上一轮调整中于2008年10月破百，并连续9个月维持在该水平之下。
房企看淡后市
10月中旬开始，龙湖地产等一线房企启动“抢收”行动，以“微利价”甚至“成本价”甩卖新开项目房源，以期快速消化库存、回笼资金。11月中旬，龙湖地产位于北京六环外的“时代天街”项目以万元单价入市，明显低于周边项目均价。虽然该项目首期200余套房源已经售罄，但龙湖地产内部人士仍然表示，“时代天街”项目选择冬天开盘，原因是公司对明年的楼市更加看淡。
据知情人士透露，“华南五虎”之一的某全国性地产商，目前已将旗下所有未销售商品住宅项目全部停工。“现在最难受的是项目已销售20%的开发商，不好降价，也不能停工，只能硬撑。”苏鑫表示。
尽管实施低价入市策略，但多数房企11月的销售业绩依然惨淡。统计数据显示，已公布11月销售数据的16家全国性房企销售额集体跳水。其中有15家房企销售金额同比环比均出现明显下滑。中海地产、保利地产等房企11月销售金额同比跌幅逾20%，世茂、雅居乐及富力等房企销售业绩亦不乐观，降价“抢收”未能力挽狂澜。
以万科为例，11月公司实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元；其中销售面积环比下降27%，同比下降24%；销售金额环比下降20%，同比下降36%。自8月开始，万科销售额就已出现同比下降，8-10月，万科销售额同比分别下滑12.6%、12%和33%，销售面积在9-10月出现萎缩，同比降幅分别达4.9%和23%；9月份以来万科出现成交面积和成交金额双降局面。
同样，保利地产11月份实现签约面积42.10万平方米，同比下降35.79%；实现签约金额49.26亿元，同比下降27.86%。今年1至11月，保利地产实现签约面积598.32万平方米，同比下降4.45%；实现签约金额676.22亿元，同比增长18.33%，增幅大幅放缓。
一线城市布局占比大的中海地产11月销售业绩下滑最为严重。当月，公司房地产销售额按月锐减49%。另监测数据显示，截至目前，已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模降价销售活动。其中保利、富力、绿城、万科和中海11月销售均价环比降幅在10%-20%之间。
楼市寻找新平衡
秦虹透露，今年房地产业的各项指标都将维持正值，其中未实施限购的城市商品房销售量还将保持20%左右的增幅；但到了明年，商品房销售额、新开工面积、土地购置面积、开发投资额等一系列指标都有可能出现负增长。而楼市将在新的供求关系下寻找平衡。
按照财经评论人士叶檀的观点，楼市需求反弹需要两个条件，一是限购政策放松，二是货币政策放松；从高层最新的表态分析，明年限购仍不可能放松，但稳健货币政策的实施意味着明年楼市的资金状况将好于今年。
受调控影响，楼市需求下滑明显。数据显示，今年1-11月全国完成商品房销售面积8.95亿平方米，同比增长8.5%，其中11月份完成销售面积0.99亿平方米，同比下跌1.98%。1-11月销售均价5474元/平方米，绝对值较1-10月的5502元/平方米小幅下跌0.5%。
与此同时，作为供应先行指标的新开工面积也开始降速。1-11月全国新开工面积同比增长20.5%，较1-10月回落1.2个百分点；11月单月新开工面积为1.46亿平方米，同比增长9.1%，这已是该指标连续四个月单月同比增速均低于10%。
“如果考虑到保障房开工项目在四季度大规模推进，那么11月份商品房新开工量的下降趋势已十分明显。”秦虹表示。
中金公司12月12日发布的研究报告指出，未来几个月，楼市供应释放力度将加大，房价调整迹象将更为明显；预计行业底部将出现在2012年一季度或二季度。