京五折楼盘再燃房价拐点预期筑底或仍需时日

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发表于 2011-12-12 08:01:56 |只看该作者 |倒序浏览

四季度以来，全国大中城市房价环比下跌趋势更加明显，尤其是北京等一线城市部分楼盘价格跌幅接近五成。降价楼盘大多成为低迷楼市的成交主力军。疑问随之而来：楼市由涨转跌的“拐点”真的来了，还是正在“筑底”的过程中？业界对此看法并不统一。一些专家指出，未来单个项目价格的绝对降幅可能有限，但更多的项目会加入价格下调的队伍。
降幅超过前三季度
中国证券报记者了解到，近期北京打折促销的楼盘明显增加。位于通州新城的京贸国际城日前推出了13400元/平方米的特价房，而去年4月该楼盘的均价达26000元/平方米。与去年4月相比，目前其价格的降幅接近50%。“特价房只限于5号楼，目前房源已经卖了一大半。未来应该不会进一步降价，因为今年的销售任务已经完成了。”京贸国际城的销售人员如是说。
无独有偶，同样位于通州新城的东亚逸品阁也推出了13200元/平方米的“超低意向价”。销售人员介绍，目前办理会员卡还可以得到日减200元的优惠，参加团购还能得到其他额外优惠。“这个楼盘一共只有360套房源，各项建房成本合计达12347元/平方米，按目前的售价，公司基本赚不了什么钱。”
与此前类似，目前北京地区降价明显的楼盘仍集中在通州、大兴和房山等郊县区域，但降幅与前三季度相比更大。例如，大兴区的领海朗文世家项目去年7月的售价为22000元/平方米，今年6月售价维持在19000元/平方米，近期进一步降价至14500元/平方米。位于东五环外的北京像素项目前期售价为22000元/平方米，最新推出的平层价格降至11600元/平方米。
北京主城区房价的降幅相对较小，多数楼盘的价格仍然保持稳定。例如，位于东四环内的金茂府目前售价为49000元/平方米，和9月相比小幅调低了1000元/平方米。从北京市房协公布的信息看，10月有签约的新建商品住房项目共182个，其中15个项目降价，比9月增加6个，其余大多数楼盘的价格仍保持稳定。
从成交量看，降价楼盘收到了较明显的促销效果。北京市房地产交易管理网数据显示，11月上中旬，北京市商品房住宅签约量为3019套，同比减少60%，京贸国际城、润枫领尚等显著下调前期价格的楼盘均居于签约榜前列。
心理预期出现分化
国家统计局数据显示，10月北京新建商品住宅价格环比下降0.1%，今年以来首次出现整体环比负增长的局面。上海、深圳、广州等其他一线城市房价10月也出现环比下跌，这是否意味着房价“拐点”正在出现？
经济学家华生(微博)对中国证券报记者表示，目前购房需求受到压制，再加上保障房建设加快，未来房价可能出现一些回落。但从大趋势看，我国仍处于城市化进程中，还有好几亿人没有进城，房价大幅下跌的可能性不是特别大。
值得一提的是，部分楼盘显著降价之后，购房者的心理预期发生分化。大兴区的龙湖时代天街项目上周以11800元/平方米的较低价格开盘后，当天出现了久违的开盘即售罄的盛况。
“我认为现在是最好的买房时机。长期看，房价会继续上涨。如果不是调控政策的打压，房价肯定要比现在高很多。既然最近房价降了，遇到合适的我就会出手。”刚在龙湖时代天街认购了一套房的刘明表示，目前国际经济形势和2008年有些相似，未来信贷政策可能有所放松，房价继续下降的空间可能不大。
也有一些购房者认为，房价下降尚不明显，而且多数集中在远郊地区，明年北京房价还有进一步下降的空间。
调控难言放松
尽管一些低价促销的楼盘销售状况良好，但从一些经济指标看，当前似乎尚未达到楼市回调的底部。首先，今年10月的“国房景气指数”为100.27，尽管连续多个月下降，仍处于景气区间内，远高于2009年初的水平。其次，如果把商品房销售面积与竣工面积之差作为楼市供给的参考指标，今年1至10月的该指标为29932万平方米，处于相对高位。这意味着，从全国范围看，商品房库存积压并未达到上一轮楼市调整时的水平。再次，从房地产开发投资以及开发商本年资金来源等指标看，今年1至10月的同比增速仍高于20%，房地产业开发投资的景气尚可。
最重要的是，房价总体回落的幅度仍不明显。国家统计局公布的全国70个大中城市10月的住宅销售数据显示，新建商品住宅销售价格同比下降的城市只有两个，其余68个城市均为上涨或持平。2009年初，全国70个大中城市新房和二手房销售价格均呈现同比负增长的局面。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，从环比涨幅看，在连续3个月环比涨幅持平后，一线城市新房价格10月全面出现环比回调，这意味着楼市降价的拐点已显现。本轮房地产调控将至少持续到2012年底，尤其是一线城市调控政策短期内松动的可能性不大。
链家地产发布的研究报告认为，市场拐点的确定不能单从一个月的数据判断，11月的价格情况将成为判断楼市拐点的关键指标。未来一线城市楼市的降价压力将对周边城市产生影响，并向二三线城市扩散。