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根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。
以商业银行贷款评价标准判断，在正常情况下，一个企业资产负债率在50%以下才符合信用贷款条件之一，70%以下符合担保抵押贷款条件之一。资产负债率高于70%连基本的贷款条件都不符合，也就是说对银行来说属于高风险拒贷企业。而目前整个房地产市场正处在一个非正常、风险凸显的特殊时刻。房地产交易量下滑，房价下降，各种纠纷纠结不断发生。风险点在于，2009-2010年房地产市场最火热的两年时期，基于对房地产市场走向的乐观判断，认为房价将会持续走高，多高的地价、多少地王，都能被高房价消化和稀释，都能够赚大钱。因此，开发商将手里持有的大量现金或者斥巨资大举拿地，许多地王楼面价在2-3万元/每平方米甚至更高。
然而，严厉调控之下市场骤变，需求大肆萎缩，成交量大举下降。尽管如此，前期开发商一直幻想着楼市调控政策会松动甚至再次走回头路，许多开发商不愿降价销售，采取了死顶硬扛做法。更加没有想到的是，本次史上最为严厉的调控没有因为经济回调等因素而有丝毫松动迹象。进入10月份后，房价已经开始松动，一些城市房价已经出现较大幅度下降状况。加之，目前年关将至，在各种应付账款的压迫下，开发商正在面临空前的现金流窘境。这种现金流吃紧状况不但使得房企资产负债率越来越高，而且，既是从现在开始开发商一窝蜂降价销售回笼资金，但根据市场买涨不买跌的心理，交易量也不可能增大，销售情况也不会好到哪里去，回笼资金仍不乐观。
同时，国务院总理温家宝11月6日表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。这是温家宝总理第一次明确提出“下调”房价。这给出了一个非常明确的信号：当前房地产宏观调控不会松绑，不下调房价誓不罢休。在这种预期下，无论刚性需求还是其他需求都必将推迟购买。房价必将出现一个深度下跌状况。这是在房价暴涨阶段盲目扩张的中国房地产的巨大风险。
截止三季度末中国房地产贷款余额10.37 万亿元，其中，房地产开发贷款3.43亿元，个人购房贷款余额6.94 万亿元。笔者认为，个人购房贷款有房产和个人家庭收入双重保证，风险不大。风险最大的是3.43万亿元的房地产开发贷款，再加上10多万亿元的地方平台贷款中的一部分房地产项目贷款。一边是房价下降导致房企资产越来越缩水，另一边是房企正常贷款甚至高利贷资金到期，负债越来越多，负债成本越来越高，使得资产负债率越来越高甚至资不抵债。由此引发的金融风险决不可小视。
对房价下行引发的金融风险必须早作准备，及早拿出应对预案。一是中国银监会不能仅仅限于房贷风险的压力测试，在加大对商业银行风险提示的同时，尽快摸清130余家房企的贷款资产情况，风险程度状况？拿出针对性强的消除风险对策。二是聪明识相的开发商顺应市场、顺应调控大势，尽快促销库存房，越早促销越主动，越早促销巨额债务越早化解。三是债权人包括商业银行、信托公司等一定要看到房企负债的风险所在，上门督促开发商尽快销售，回笼资金，归还贷款。哪个金融企业越早动手督促开发商销售，哪个金融企业的贷款风险就越能尽快消化。
新闻链接：
http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20111108/001810770043.shtml
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发表于 2011-11-21 08:09:00
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